좋은 사무실 찾는 법: 오피스 물건 필수 체크리스트 5가지

사무실을 찾고 계신가요? 기업이 성장하면 자연스럽게 더 많은 구성원을 담을 수 있는 사무실을 찾게 됩니다. 사무실 이전 혹은 사옥 구축이 처음이라면 단순히 건물의 외관만 보고 "위치가 좋고 가격이 적당하니까 괜찮겠지"라고 생각하기도 하는데요.

이렇게 사무실을 선택하게 될 경우 실제 사옥을 구축한 뒤 예상치 못한 문제들을 겪게 되는 경우가 있습니다. 화장실이 멀거나 회의실 방음이 되지 않아 업무 집중도가 떨어지는 등 다양한 문제를 경험할 때는 이미 되돌리기 어려운 상황인 경우가 많죠.

특히 공유오피스에서 벗어나 첫 사옥을 만들 때는 장기 임차를 고려하고 인테리어 공사까지 진행하는 경우가 많아 신중한 선택이 더욱더 중요합니다. 거래하는 부동산을 통해 기본적인 사항을 체크할 수 있지만, 실제 업무 공간으로서의 적합성은 기업의 담당자 혹은 대표가 직접 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

지금부터 사옥 구축 전문가 BUILDUS가 사무실 찾을 때 반드시 체크해야 할 5가지 핵심 요소를 소개해 드리겠습니다. 이 체크리스트만 잘 활용해도 예상치 못한 문제를 피하고, 우리 회사에 딱 맞는 사무실을 찾을 수 있을 거예요! 마지막으로 모든 체크리스트를 표로 드릴 테니, 이 체크리스트를 인쇄하여 오피스 물건을 확인해 보세요. 😉

1. 접근성과 입지 : 주변 환경’도’ 괜찮을까?

첫 번째는 접근성과 입지입니다. 오피스의 입지는 직원들의 일상적인 출퇴근부터 고객과의 미팅, 그리고 회사의 브랜드 이미지까지 영향을 미치는 요소예요. 우리가 부동산을 볼 때 자연스럽게 가장 먼저 확인하는 부분이기도 하죠.

✅ 주변 입지 체크리스트

• 주변에 버스 혹은 지하철 정류장이 있나요?

• 몇 대까지 주차가 가능한가요?

• 주변에 어떤 편의시설이나 식당이 있나요?

• 주변 환경은 어떤가요? 방해 요소는 없나요?

• 건물의 이미지가 우리 기업에 적절할까요?

주변에 버스 혹은 지하철 정류장이 있나요?

오피스 물건을 고를 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 대중교통 접근성입니다. 지하철역이나 버스정류장이 도보 5~10분 이내에 있는지, 주요 버스 노선이 다니는지 체크해 보세요. 접근성은 직원들의 출퇴근 편의성은 물론, 외부 고객이나 파트너사 방문 시의 접근성에도 영향을 미치는 요소입니다.

몇 대까지 주차가 가능한가요?

주차 시설은 자칫 간과하기 쉽지만, 좋은 사무실을 찾기 위해 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다. 대중교통으로 출퇴근하는 직원이 많더라도, 임원용 주차 공간이나 방문객을 위한 주차 공간은 여전히 필요한 경우가 많기 때문이에요. 오피스 물건을 보기 전에 내부에서 필요한 최소 주차 대수를 미리 조사해 두면 선택 과정에서 큰 도움이 됩니다. 부동산을 통해 사무실을 확인할 때, 건물의 주차 가능 대수와 비용을 꼭! 확인하고, 주차 공간이 부족한 경우 인근에 추가 주차가 가능한 시설이 있는지 확인해 보세요.

주변에 어떤 편의시설이나 식당이 있나요?

주변 인프라 환경도 중요합니다. 점심 식사나 회식이 가능한 식당가, 고객과의 미팅에 활용할 수 있는 카페, 그리고 편의점이나 문구점, 다이소와 같은 편의시설이 근처에 있다면 직원들의 업무 효율과 만족도가 높아질 수 있어요. 특히 식당가는 직원 만족도에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로 사무실을 선택하기 전 주변 환경을 미리 조사해 보는 것이 좋아요. 잘 갖추어진 인프라는 더 나은 근무 환경을 제공할 수 있는 중요한 요소입니다.

주변 환경은 어떤가요? 방해 요소는 없나요?

마지막으로 주변 환경의 위험 요소나 방해 요인을 꼼꼼히 살펴보세요. 주변에 공사장이 있다면 소음이나 분진으로 인해 업무 집중에 방해가 될 수 있고, 유흥시설이 밀집한 지역은 회사의 이미지에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

건물의 이미지가 우리 기업에 적절할까요?

마지막으로 건물 내외의 이미지가 우리 회사의 브랜딩과 연결되는지 체크해 보세요. 외관이 깨끗하고 관리가 잘 되어있는지, 회사의 브랜드 이미지를 담아내기에 적합한 건물인지 확인해 보는 것이죠. 또한 같은 건물에 입주한 기업들을 확인해 보는 것도 좋아요. 같은 건물에 우량 기업들이 입주해 있다면 네트워킹 기회를 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 건물 관리 수준도 높은 경우가 많습니다.

실제로 좋은 임대 오피스의 건물주들은 안정적인 임대료 수입과 신뢰할 수 있는 임차인을 원하기 때문에, 입주사들의 기업 평가를 통해 선별적으로 입주를 받는 경우도 있다고 해요. 좋은 기업들이 입주해 있다면 그만큼 좋은 건물이라는 방증이고, 입주한 우량 기업들의 이미지가 서로에게 시너지를 주는 경우도 있겠죠? 이렇듯 사무실의 외부 환경은 직원들의 업무 효율뿐 아니라, 회사의 이미지를 결정짓는 중요한 요소 중 하나입니다.

2. 건물 관리 상태 : 관리가 잘 되고 있을까?

두 번째는 건물의 시설과 관리 상태입니다. 단순히 겉만 번지르르한 건물은 오히려 관리비만 많이 나올 수 있어요. 건물의 연식과 시설 그리고 관리 상태를 꼼꼼히 체크해야 우리에게 딱 맞는 사무실 공간을 찾을 수 있어요.

✅ 건물 관리 체크리스트

• 건물의 연식이 어떻게 되나요?

• 관리비는 얼마인가요? 어떤 게 포함되어 있나요?

• 공용시설의 관리 상태는 어떤가요?

• 설비시스템과 보안시스템을 확인해 볼 수 있을까요?

건물의 연식이 어떻게 되나요?

건물의 연식은 유지관리 비용과 직결되는 요소입니다. 10년 이내의 건물이 가장 이상적이지만, 오래된 건물이라도 리모델링이 잘 되어있고 관리가 잘 된다면 충분히 고려해 볼 수 있어요. 다만 15년 이상 된 건물이라면 정밀 안전 진단 여부를 받았는지 반드시 확인해 봐야 해요.

💡정밀 안진 진단이란?

정밀 안전 진단은 건축물의 구조적 안전성과 사용성을 전문적으로 평가하는 종합적인 조사 과정입니다. 건물의 법적 관리 분류(1종, 2종, 3종)와 안전등급(A-E 등급)에 따라 1년에서 6년 단위로 정밀 안전 진단을 받는 것이 필수예요. 정밀 안전 진단을 시행하지 않으면 관리주체에게도 과태료가 발생하지만, 건물의 안전사고가 발행할 경우 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.

관리비는 얼마인가요? 어떤 게 포함되어 있나요?

관리비도 미리 살펴보세요. 관리비에 포함된 항목이 무엇인지 명확히 파악해 보는 것이죠. 청소, 경비, 난방, 냉방, 전기 등이 모두 포함되어 있는지, 별도로 청구되는 항목은 없는지 체크해 보세요. 또한 주변 유사 건물의 관리비와 비교했을 때 적정 수준인지도 확인하는 것도 중요합니다.

관리비를 확인할 때, 건물을 전문적으로 관리해 주는 시설관리자가 상주하고 있는지도 함께 검토하세요. 이는 건물의 전반적인 관리 상태와 서비스 수준을 판단하는 데 중요한 기준이 될 수 있습니다.

공용시설의 관리 상태는 어떤가요?

공용시설의 관리 상태도 중요한 체크포인트입니다. 로비, 복도, 엘리베이터, 화장실 등 공용시설이 깔끔하게 관리되고 있는지 확인해 보세요. 엘리베이터가 여러 대 있는 건물이라면 정상 가동되는지, 우리가 사용하게 될 엘리베이터는 어떤 것인지 확인할 필요가 있어요. 특히 화장실의 위치와 개수를 확인하고, 화장실이 남녀 분리 설치되어 있는지도 입주 전에 반드시 체크해야 할 사항이에요.

공용시설의 관리 상태와 위생 상태가 양호하다면 직원들의 업무 효율성뿐만 아니라 외부 방문객의 만족도까지 높아질 수 있습니다.

설비시스템과 보안시스템을 확인해 볼 수 있을까요?

다음으로 살펴볼 사무실 설비와 보안은 기본적인 설비와 인프라 시설이에요. 공조 및 냉난방 시설이 개별 조절 가능한지, 조명 및 전기 설비, 소방설비가 노후화되지 않았는지 살펴보세요. 특히 IT 장비를 많이 사용하는 기업이라면 전기 인입 용량을 반드시 체크해야 해요. 시설관리자나 관리 장부를 통해 건물의 계약 전력량과 소모량을 확인할 수 있는데요. 회사에서 필요한 전력보다 사용할 수 있는 전력량이 부족할 경우 추가로 전기를 끌어오는 공사가 필요할 수 있으니 사전에 시설관리자와 상담해 보세요.

보안 시스템도 놓치기 쉽지만 중요한 체크포인트입니다. 많은 기업들이 처음에는 보안을 크게 신경 쓰지 않다가, 나중에 추가 공사를 하게 되는 경우가 많은데요. 건물에 CCTV와 경비 시스템이 설치되어 있는지 확인하고, 우리 회사에 추가로 필요한 보안 설비는 무엇인지, 출입 시스템은 공동 출입문만 관리할지, 사무실 내 공간에도 적용할지 등의 보안 계획을 미리 계획해 두면 예산 산정에 큰 도움이 됩니다. 사무실 설비와 보안은 직원들의 업무 환경과 안전을 보장하는 핵심 요소입니다.

3. 사무실 레이아웃과 확장성 : 여기가 우리 사무실이 된다면?

세 번째는 사무공간의 레이아웃과 확장 가능성입니다. 인테리어를 새로 하더라도 기본적인 공간 구조가 적절하지 않으면 효율적인 업무 환경을 만들기 어려워요. 또한 회사가 성장했을 때를 대비하여 공간이 확장 가능한지 여유가 있는지 확인하는 것도 좋아요.

✅ 공간 구성 체크리스트

• 우리가 필요한 업무 공간이 다 들어갈까요?

• 회의실에서 소리가 새어 나가지는 않나요?

• 자연채광은 잘 되나요?

• 추후 활용 가능한 여유 공간이 있을까요?

우리가 필요한 업무 공간이 다 들어갈까요?

우리의 미래 사무실 안으로 들어왔다면, 먼저 공간 활용성을 상상해 보세요. 사무공간, 회의실, 탕비실 등이 적절히 배치될 수 있는지 생각해 보는 것이죠. 기존의 공간 배치를 그대로 활용할 수 있다면 가장 좋지만, 그렇지 않다면 인테리어 공사를 통한 재배치가 가능한지 체크해야 해요.

막연히 "이 정도면 되겠지"가 아닌, 실제 스케일을 고려한 면밀한 검토가 필요합니다. 기존 공간을 그대로 대입해 보면 가장 좋겠지만, 그게 어렵다면 인테리어 공사를 통해서 재배치가 가능한지 체크해 보세요.

💡공간을 어떻게 활용해야 할지 상상이 어렵다면, 사무실 인테리어 전문가에게 도움을 요청하는 것도 좋은 방법이에요. BUILDUS는 새로운 사무실을 계획하고 계신 대표님과 운영 팀에게 3D 공간 설계 이미지는 물론 가상 환경에서 인테리어 후 모습을 구현해 주고 있어요.

회의실에서 소리가 새어 나가지는 않나요?

사무실 공간의 방음 상태는 업무 집중도와 직결되는 요소입니다. 특히 회의실이나 전화 부스 같은 공간은 방음이 제대로 되어있는지 꼭 확인하세요. 회의실이 있더라도 벽체가 천장 속까지 제대로 시공되어 있지 않고 그사이에 공간이 있다면, 소리가 옆 공간으로 새어 나갈 수 있어요.

제대로 된 방음을 위해서는 벽체가 천장 속에서 위층 바닥까지 이어지게끔 해야 하는데, 공사비를 아끼기 위해 천장 하부까지만 시공하는 경우가 다수 있기 때문에 확인이 필요해요. 특히 회의실이 2-3개 붙어있는 구조라면 소음이 벽을 타고 전해질 수 있기 때문에 방음 상태를 더욱 꼼꼼히 체크하는 것이 좋아요.

💡 BUILDUS가 하나의 꿀팁을 알려드리자면, 오피스 물건을 볼 때 두 명이서 실제로 테스트해 보세요. 한 명은 회의실 밖에서 기다리고 한 명은 회의실 안에 들어가서 소리를 내 보는 것이죠. 이때 새어 나가는 소음 정도가 크다면 추가 시공을 통해서 사무실 공간의 방음을 보완하는 것이 좋아요.

자연채광은 잘 되나요?

층고와 채광 상태도 사무실 공간의 질을 결정하는 중요한 요소예요. 층고가 높으면 개방감이 좋고, 충분한 자연채광은 쾌적한 업무 환경을 조성하여 직원들의 업무 능률과 만족도를 높여줄 수 있어요. 창문의 크기와 방향을 체크하고, 가능하다면 다양한 시간대에 방문해서 자연채광 상태를 확인해 보세요.

추후 활용 가능한 여유 공간이 있을까요?

회사의 성장을 고려하고 있다면 공간 구성 측면에서는 확장 가능성도 확인하는 것이 좋아요. 회사가 커졌을 때 같은 층이나 위아래 층으로 공간을 추가로 확보할 수 있는지 미리 확인해 보세요. 당장은 충분해 보이는 공간이라도, 1-2년 후 직원이 늘어났을 때 공간이 충분하지 않다면 계획하지 않았던 사무실 이전이나 확장이 필요할 수 있어요.

4. 계약 조건 : 괜찮은 조건일까?

좋은 사무실을 찾기 위한 네 번째 요소는 임대 계약 조건입니다. 아무리 좋은 사무실이라도 임대료나 계약 조건이 맞지 않으면 만족도가 떨어질 수 있어요. 사무실 계약을 앞두고 있다면, 아래 조건들을 하나씩 살펴보세요.

✅ 계약 조건 체크리스트

• 임대료는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인가요?

• 계약 기간은 얼마인가요? 하자보수도 가능한가요?

• 보증금은 얼마이며, 연간 임대료 인상률은 얼마인가요?

• 임대료 할인 혜택은 있나요?

임대료는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인가요?

먼저 사무실의 임대료는 주변 시세와 비교해 보는 것이 중요합니다. 비슷한 조건의 건물들과 임대료를 비교해 보고, 시세보다 높다면 협상의 여지가 있는지 확인해 보세요. 초기 예산에 맞는지도 꼼꼼히 체크해야 해요. 또한 임대료와 관리비, 정기적으로 지출되는 부대비용들을 합친 금액을 함께 생각해 보는 것도 중요해요. 월 고정비가 예상보다 크게 나올 경우 예산 초과로 이어질 수 있기 때문이에요.

계약 기간은 얼마인가요? 하자보수도 가능한가요?

계약 기간은 보통 2년 이상이 일반적인데요. 장기 계약을 고려한다면 임대료 동결이나 인상률 제한 조항을 계약서에 포함시킬 수 있는지 협상해 보세요. 특히 상가건물 임대차보호법상 최대 10년까지 계약 갱신 요구권이 보장되니, 이 점을 활용하시면 좋아요. 반대로, 조기 해지에 따른 위약금 조항도 있는지 확인해 보세요. 계약서를 꼼꼼히 살펴보다 보면, 우리에게 필요한 조건이 잘 들어가 있는지 혹은 불리한 조건이 있는지 감지할 수 있을 거예요!

💡계약서에 하자보수 조건이 기재되어 있나요?
계약서에서 한 가지 더 확인해 볼 조건이 있다면, 하자보수 조건이에요. 계약서에 하자보수 조건이 명시되어 있는지, 하자 발생 시 임대인 또는 관리업체가 이를 신속히 보수하는지, 유지보수 비용 부담이 임차인에게 전가되지 않는지 확인해 보세요. 하자가 있는 건물이라면 임대인이 이를 해결한 후 계약을 진행하도록 요구하는 것이 좋아요.

보증금은 얼마이며, 연간 임대료 인상률은 얼마인가요?

보증금과 임대료 인상률도 꼼꼼히 살펴보세요. 보증금 비율이 적정한지, 연간 임대료 인상률은 어떻게 되는지 확인이 필요해요. 임대료 인상률은 연간 5% 이내로 제한하는 것이 일반적이에요. 특히 오피스의 경우, 계약이 끝나면 바로 보증금을 반환받을 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 보증금 반환 지연 시 지연 이자를 청구할 수 있도록 조건을 포함하는 것도 권장되는 방법이에요. 더불어 계약 종료 시 원상복구 범위와 비용 부담 조건이 명확히 설정되어 있는지 여부도 확인해서 사전에 협의하고 계약서에 포함하는 것이 좋아요.

임대료 할인 혜택은 있나요?

임대인 측에서는 공실을 최대한 빠르게 해소하면서 우량 임차인을 유치하기 위해 렌트프리, 핏아웃, 티아이 등의 다양한 혜택들을 제공하기도 하는데요. 이런 할인 혜택들 중 해당되는 사항이 있는지 체크하는 것도 중요합니다.

전체 계약기간 중에 제공되는 Rent-Free(렌트프리) 혜택은 있는지, 수리와 리모델링 같은 인테리어 공사가 필요하다면, 실입주 전 공사 기간에는 임대료를 부과하지 않는 Fit-Out(핏아웃)은 제공하는지, 임대인이 임차인에게 입주 전 인테리어 비용의 일정 금액을 지원해 주는 TI-Tenant Improvement(티아이 혜택)은 있는지도 중요한 체크포인트입니다. 이런 임대료 할인 혜택은 부동산 임대시장의 상황에 따라 매우 유동적이기 때문에 계약전에 협상을 통해서 챙겨야 하는 중요한 요소입니다.

💡 특약 사항은 구두 합의로는 부족해요! 렌트 프리 기간을 협상했거나 특별한 조건을 협상했다면, 이를 꼭 계약서에 특약으로 추가해 주세요. 구두로만 합의하는 것은 피하는 것이 좋아요!

5. 법적 안전성 : 혹시 놓친 것은 없을까?

마지막은 법적 안전성입니다. 앞서 살펴본 모든 조건이 만족스럽더라도, 사무실 공간에 법적 혹은 안전상으로 문제가 있다면 모든 것이 무용지물이 될 수 있어요.

✅ 법적 안전성 체크리스트

• 업무 시설로 사용 가능한 건물인가요?

• 소방시설은 제대로 갖춰져 있나요?

• 건축물 안전진단은 받았나요?

업무 시설로 사용 가능한 건물인가요?

첫 번째로 건물의 용도 확인을 진행해야 해요. 업무 시설이 들어갈 수 있는 용도인지 건축물대장을 통해 반드시 사전에 확인하세요. 특히 시세보다 저렴한 매물이라면 더욱 꼼꼼히 봐야 합니다. 부동산에서 기본적으로 체크는 하지만, 형식적인 경우가 많아 직접 확인하는 것을 추천해 드려요. 건물이 경매로 넘어가거나 소유권이 바뀌는 경우도 있을 수 있으니 가압류, 압류, 근저당 등 소유권 분쟁의 가능성이 있는지 등기부등본으로 꼭 확인하세요. 중요한 법적 검토 사항은 기업이 직접 확인해야 하는 필수요건이므로 이해하기 어려운 부분은 전문가의 도움을 받는 것을 권장드립니다.

소방시설은 제대로 갖춰져 있나요?

소방 안전도 건물 연식에 따라 꼼꼼히 체크해야 합니다. 신축 건물이나 10년 이내의 건물은 대부분 현행 소방법에 맞춰져 있어 크게 걱정하지 않아도 되지만, 오래된 건물은 강화된 소방법 기준에 미치지 못하는 경우가 다수 있어요. 경우에 따라 피난안내도와 비상구 표지판 같은 작은 부분부터, 스프링클러 설치까지 다양한 보완이 필요할 수 있습니다. 만약 소방 안전시설이 미비하다면, 인테리어 공사 시 기계 설비나 소방 설비 공사를 함께 진행하는 것을 추천드립니다.

건축물 안전진단은 받았나요?

건축물 안전 진단은 특히 오래된 건물일 경우 확인해 보는 것이 좋아요. 모든 건물은 사용승인일로부터 5년 이내에 최초로 건축물 안전 진단을 실시하고 3년마다 건축물 안전 진단을 받는데요. 사용승인일로부터 10년 이상 된 노후 건물은 ‘정밀 안전 진단’이 필수예요. 하지만 이를 제대로 지키지 않는 경우도 있어요. 따라서 건축물의 안전에 의해 사업 운영에 손실이 발행하거나 임차인이 피해를 보는 리스크가 발생하지 않도록 미리 체크하는 것이 중요합니다.

💡의료기관 인증이 필요한 병원이라면 ‘정밀안전진단’ 꼭 확인해 보세요.
사용승인일로부터 10년이 지난 건물은 정밀 진단을 받고 그 결과에 따라 등급이 매겨지는데, 등급별로 점검 주기가 달라져요. A등급은 1년, B등급은 2년, C등급은 3년마다 점검을 받아야 해요. 최근 한 병원 입주 사례를 보면, 15년 이상 된 건물임에도 정밀 안전 진단을 받지 않아 의료기관 인증 과정에서 문제가 된 경우가 있었습니다. 건물 관리 업체에 요청하면 관련 서류들을 확인할 수 있으니, 꼭 체크해 보세요!

물론 이런 법적 안전성 검토는 부동산을 통해서도 가능하지만, 꼭 본인이 주체적으로 확인하는 자세가 필요해요. 전문가의 도움이 필요한 부분이 있다면, 언제든 BUILDUS에 문의해 주세요.

딱 맞는 사무실 찾기, BUILDUS와 함께하세요!

지금까지 좋은 사무실 찾을 때 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트 소개해 드렸는데요. 딱 맞는 사무실을 찾는 가장 좋은 방법은 계약 전에 “소방 시설은 제대로 갖춰져 있나요?”처럼 주저하지 않고 물어보는 거죠. 질문으로도 여전히 풀리지 않는 고민이 있다면 전문가를 찾아가 보세요. 부동산을 통해 기본적인 사항은 확인할 수 있지만, 실제 업무 공간으로서의 적합성은 실제로 새로운 공간에서 일할 기업만이 확인할 수 있는 부분이기 때문이에요.

👀 사무실 찾기 체크리스트 A to Z

복잡해 보이는 사무실 찾기, 결국에는 좋은 질문이 핵심이에요. 이제 어떻게 시작해야 할지 감이 오시나요?

사무실 이전이 처음이라면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요. 빌드어스는 다년간의 경험을 바탕으로, 기업의 특성과 니즈를 정확히 파악하고 최적의 오피스를 만들어 드립니다. 자세한 상담이 필요하시다면 지금 바로 BUILDUS에게 문의해 보세요!

→ 딱 맞는 사무실을 찾았는데, 다음으로 오피스 인테리어는 어떻게 해야 할지 막막하신가요? BUILDUS가 이어서 [오피스 인테리어 절차: 어떤 순서로 진행되나요?] 글에서 기업 운영팀을 위한 오피스 인테리어 진행 절차를 알려드릴게요. 😎