사무실 이사 전 부동산 현장실사 꼭 해야 할까?
공간 설계 전 반드시 '현장실사'부터 시작해야 하는 이유
오피스 인테리어를 시작할 때, 많은 분들이 가장 먼저 '디자인'을 떠올립니다. 하지만 진짜 성공적인 공간을 만드는 첫 단추는 바로 '현장실사'입니다. 현장실사는 단순히 공간을 둘러보는 것 이상입니다. 마치 건강검진처럼, 전문가와 함께 공간의 잠재력과 한계를 정확히 파악하는 과정이죠. "주거용 공간은 항상 직접 방문해서 확인하는데, 오피스는 왜 도면만 보고 결정하시나요?" 사실 오피스 공간은 주거 공간보다 더 복잡한 요소들을 고려해야 합니다.
디자인보다 앞서 확인해야 할 것은 공간의 '가능성과 한계'입니다. 보이지 않는 구조, 시스템, 조건들을 무시하고 설계를 진행했다가는, 시공 단계에서 예상치 못한 추가 공사비와 일정 지연, 그리고 전체 예산의 초과로 이어지게 됩니다. "도면에선 이 벽을 제거해도 될 것 같았는데, 알고 보니 철거가 불가능한 내력벽이었어요" 이런 당혹스러운 상황을 방지하는 것이 현장실사의 목적입니다.
1. 기술 진단은 '설계의 기준'을 만들어 줍니다
건물의 기본 구조와 시스템이 어떤 상태인지 정확히 알아야, 설계도 그에 맞춰 진행할 수 있습니다. 현장실사를 통해 확인할 수 있는 주요 기술적 사항은 다음과 같습니다.
구조 시스템 (기둥, 벽체, 보 등 변경 불가 영역 확인)
층고 및 바닥 구조 (천장 마감 높이, 바닥구조(OA Floor or Access Floor) 등 구조적 제약 확인)
기계/전기/통신설비의 현재 상태 (설비 교체 및 추가 증설 여부 판단)
예를 들어, "이 벽을 제거해서 열린 공간을 만들고 싶어요"라는 요청이 있을 때, 전문가는 그 벽이 단순 칸막이인지 아니면 건물 전체 하중을 받치는 내력벽인지를 판단할 수 있습니다. 내력벽을 철거하면 건물 구조에 심각한 문제가 생길 수 있습니다. 또한, 천장 공간의 깊이를 확인하여 추가 설비 설치 가능 여부도 파악합니다. 미리 알고 설계에 반영하면, 공사 중간에 재설계할 필요 없이 시간과 비용을 절약할 수 있어요.
2. 냉난방, 공조, 전산망, 소방 설비... '보이지 않는 시스템'이 핵심입니다
업무 효율을 좌우하는 것은 디자인뿐 아니라 보이지 않는 시스템입니다. 현장실사를 통해 다음 항목들을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
냉난방 시스템: 기존 냉난방 시스템이 적정 용량인지? 증설이 가능한지?
공조 시스템: 실내 공기 흐름이 원활한 구조인지?
네트워크 시스템: 전산실, 통신선로, 공유기 설치 위치 등
소방 및 방재 시스템: 천장 마감이나 벽체 변경 시 감지기·스프링클러 위치 조정 필요
보안 시스템: 출입통제, CCTV, 서버실 접근성 등
이 시스템들은 공사 초반에 함께 검토하고 설계에 반영하지 않으면, 시공 후 문제로 이어지기 쉽습니다. "인테리어 공사를 끝냈는데, 스프링클러 헤드가 닿지 않는 사각지대가 생겼어요." 이런 상황이 발생하면 소방 점검에서 불합격되어 추가 공사가 필요하게 됩니다. 또한 IT 회사라면, "회사가 성장하면서 서버실을 확장해야 하는데, 전력량이 부족해서 전기 증설 공사가 필요해요."와 같은 치명적인 문제도 미리 예방할 수 있습니다.
3. 현장실사는 추가 공사비를 줄이는 '예방 접종'입니다
설계를 먼저 하고, 공사 중간에 문제를 발견하는 순간부터 '추가 공사비와 공사기간 연장'의 악순환이 시작됩니다. 대표적으로 이런 상황들이 발생할 수 있어요**.**
천장을 뜯었더니 예상보다 설비공간이 낮아서 설계를 바꿔야 한다면?
벽체를 철거했더니 내력벽이었다면?
전기용량이 부족해 별도 공사 인입이 필요하다면?
"에어컨을 설치하려고 천장을 뜯어봤더니, 위에 이미 많은 배관들이 지나가고 있어서 설치 위치를 바꿔야 했어요. 그러다 보니 새로운 위치의 천장 깊이도 부족해서 결국 전체 디자인을 수정했죠. 비용은 30% 이상 늘었고요." 이러한 상황을 피하기 위해서는, 설계 전에 실사를 통해 리스크를 모두 체크해두는 것이 필수입니다.
현장실사 없이 시작하면 예산은 예산대로 들고, 일정은 일정대로 밀리고, 결과적으로 신뢰도와 품질, 만족도 모두 떨어지게 됩니다.
4. 공정 계획과 예산 통제의 기준이 됩니다
현장실사를 통해 공사 범위와 우선순위가 명확해지면, 전체 공정 일정도 안정적으로 계획할 수 있습니다. "냉난방 배관공사가 천장 공사보다 먼저 진행되어야 하는데, 그 순서가 바뀌면 모든 일정이 꼬이게 됩니다." 이런 공정간 의존성을 파악하는 것이 중요합니다.
또한, 공사범위가 예상보다 커지거나 작아지는 경우에도 실사 결과를 바탕으로 예산 조정이 가능하죠. 현장실사는 고객에게도 "이 공사는 왜 이렇게 들어가는지"에 대한 근거를 제시하는 과정입니다. 현장실사를 진행했다면, 고객이 받은 견적에 명확한 이유를 설명할 수 있게 됩니다.
현장실사를 통한 예산 설계는 예산을 줄이기 위한 '비용 줄이기'가 아니라, 불필요한 낭비를 막고 꼭 필요한 곳에 투자할 수 있도록 도와주는 리스크 관리 전략이기도 합니다. "바닥은 상태가 양호하니까 그대로 활용하고, 대신 전기 용량 증설에 투자하는 게 좋겠습니다. 장기적으로 더 효율적이니까요."라는 전략적 판단이 가능해집니다.
5. 현장은 항상 '같아 보이지만 다릅니다'
같은 건물, 같은 평수의 오피스라도, 위치나 층수, 기존 상태에 따라 인테리어 조건은 완전히 달라집니다. "4층과 15층은 같은 평면도지만, 15층은 층고가 30cm 더 높고 창문 구조도 다릅니다." 이런 미묘한 차이가 설계에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
그래서 '도면만 보고 설계하는 것'은 절대 위험한 선택입니다. 경험 많은 인테리어 전문가도 현장을 직접 보지 않고는 정확한 판단을 할 수 없습니다. "도면상으로는 완벽해 보였는데, 현장에서 보니 창문 위치가 달라 전체 레이아웃을 수정해야 했어요."와 같은 판단이 현장에서 나오는 것을 예방하기 위해서 전문가와 함께하는 현장실사는 꼭 필요합니다.
저희 BUILDUS는 모든 프로젝트에서 반드시 현장실사를 시작점으로 삼습니다. 이 과정에서 고객과 함께 공간의 현 상태를 보고, 문제를 찾고, 미래를 예측합니다. "이 파이프는 이동이 불가능하니, 주방 위치를 조금 조정하는 게 어떨까요?" 같은 현실적인 제안이 가능합니다.
그래서 '현장을 가장 잘 아는 설계'가 가능하고, 그 설계가 가장 좋은 결과를 만듭니다.
현장실사는 예산과 성과를 동시에 지키는 첫 단계입니다
오피스 인테리어를 제대로 하려면, 기획 전에 반드시 공간의 현재 상태를 분석해야 합니다. 현장실사는 주관에 의존한 설계를 막고, 모든 선택에 '근거'를 더해줍니다. "저는 이 벽을 제거하고 싶어요"라는 주관적 요청에서 "이 벽은 제거 가능한 칸막이고, 제거하면 면적도 넓게 쓸 수 있고, 공간이 반듯해져서 사용성이 향상됩니다.”와 같은 객관적 판단으로 전환됩니다.
디자인과 기능, 비용과 일정, 모두를 균형 있게 관리하기 위해선 반드시 선행되어야 할 필수 과정입니다. 현장실사 없이 진행된 프로젝트는 종종 "예산이 두 배로 늘었어요", "완공이 3개월 지연됐어요"와 같은 말로 끝나곤 합니다. 부동산 계약 체결 전에 전문가와 함께 현장실사를 진행하는 것이 가장 이상적입니다. 공간의 제약 사항을 미리 파악해야 '계약 후에 후회'를 방지할 수 있기 때문입니다. 계약 전에 완전한 현장실사가 불가능한 경우에도, 최소 '1차 사전 점검'은 입주 결정 전에 전문가와 함께 반드시 진행하는 것이 좋습니다.
BUILDUS는 모든 프로젝트에서 전문가의 정밀 현장실사를 진행합니다.
공간의 문제를 미리 알고 해결하는 것, 그것이 '성공적인 인테리어'의 출발점입니다.
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